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[2025년 4월 판례쟁점토론회] 농지 분할매매거래의 과세재구성과 실질과세원칙

발표자: 김상술 / 주최: 한국세무사석박사회 / 일시: 2025년 4월 판례쟁점토론회

1. 문제 제기

- 사례 배경: 동일한 농지를 복수의 매수인에게 나누어 매매하는 방식의 거래에서 1필지 농지를 분할하여 개별 계약을 체결하고, 잔금 및 소유권이전도 개별적으로 진행된 사안.

- 과세관청의 입장: 전체 거래를 1인의 포괄적 양도로 보아 1건의 양도소득세 과세대상으로 판단.

2. 주요 쟁점

▸ 실질과세원칙 vs 형식적 계약구조

- 다수의 개별 매매계약이 존재하더라도 실질적으로 일괄처분 목적이 명확할 경우 실질과세원칙 적용 필요.

▸ 세대 분리 또는 명의 분산 여부

- 가족 간 명의 분산이나 인위적 분할이 확인되면 부당한 절세 시도로 간주될 여지가 큼.

▸ 행정편의적 재구성의 한계

- 과세당국이 계약내용을 일방적으로 재해석하여 과세구조를 단일화하는 행위는 납세자 권리 침해 소지.

▸ 판례상 입장 비교

- 최근 대법원은 실질거래 단위에 따라 판단해야 한다는 입장이나, 그 판단 기준은 구체적 사실관계에 따라 달라짐.

3. 개선과제

- 실질과세원칙 적용의 명확한 기준 정립 필요.

- 조세회피 목적 여부 판단 기준 강화: 거래 목적, 시기, 관계인 여부 등을 종합 고려.

- 명확한 과세가이드라인 제공: 세무조사 및 조정 과정에서의 분쟁 방지를 위해 구체적 사례 중심의 안내 강화.

4. 결론

- 농지 분할매매 사례는 형식적 계약 수를 기준으로 판단할 수 없으며,

- 실질적으로 하나의 경제적 거래 단위로 파악될 경우 통합과세가 가능.

- 다만, 세무당국의 자의적 판단을 방지하고, 납세자의 예측 가능성을 보장하기 위한 제도적 정비가 필요함.